W przypadku każdego człowieka przychodzi taki czas, w którym trzeba opuścić swój rodzinny dom i zacząć pracować na swój rachunek. Często jest to migracja do innego miasta w celu poszukiwania pracy. Skoro mowa o przeprowadzce to trzeba znaleźć dla siebie lokum. W początkowym etapie poszukiwań odpowiedniej posady wystarczającym jest choćby wynajem mieszkania. Kiedy chcemy już układać sobie życie, warto rozpocząć od własnego kąta. W dzisiejszych czasach mały odsetek młodych ludzi stać na to aby zakupić nieruchomość za własną gotówkę.

Co wybrać? Pożyczkę czy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości
Kredyt na zakup mieszkania w Polsce
Mieszkanie dla Młodych
Jak przygotować się do kredytu na zakup nieruchomości oraz gdzie go szukać

Co wybrać ? Pożyczkę czy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości

Podstawowe różnice pomiędzy pożyczką a kredytem zostały wyjaśnione w artykule „kredyt na zakup samochodu” do którego odsyłam. Jednak w przypadku finansowania zakupu nieruchomości istnieją inne istotne różnice pomiędzy pożyczką/kredytem konsumenckim na zakup mieszkania a kredytem hipotecznym na zakup mieszkania. Pierwszą z nich jest maksymalny okres kredytowania. W przypadku pożyczki jest to maksymalnie 10 lat (czasami 12 dla klientów banku) dla kredytu hipotecznego jest to okres 30 lat. Zastanawiając się głębiej możemy wywnioskować, że z jednej strony jest to atut ale z drugiej strony jeśli kredyt rozłożymy na dłuższy okres ratalny to zapłacimy więcej odsetek. Zgadza się. Natomiast ważną kwestią tutaj jest wysokość raty jaką możemy płacić aby funkcjonować bez obawy zachwiania naszej płynności finansowej. Przy kwocie ponad 100 000 zł i okresie kredytowania 10 lat wysokość raty może być nie do zaakceptowania przez przysłowiowego P. Nowaka.  Natomiast kredyt hipoteczny daje nam możliwość dłuższego okresu kredytowania lecz może to być 15, 20, 25 lat w zależności od naszej zdolności kredytowej. Na korzyść „hipoteki” przemawiają również niższe koszty – mniejsze oprocentowanie, marża, prowizja (podlega negocjacji). Dla osób, które przeraża tak długi okres posiadania długu warto podkreślić, że kredyt zawsze możemy spłacić wcześniej. Gdy tylko zgromadzimy dodatkową gotówkę, bądź też otrzymamy niespodziewany „zastrzyk gotówki” mamy możliwość nadpłacenia swojego zobowiązania wobec banku. Jeśli kwota raty okaże się zbyt wysoka w przypadku 10 letniej pożyczki na zakup nieruchomości, bądź też wydarzy się coś co uniemożliwi nam spłatę kredytu wtedy możemy starać się o rozłożenie na dłuższy okres kredytowania poprzez podanie złożone do banku. Aczkolwiek taka prośba nie zawsze przynosi oczekiwany efekt, ponieważ bank ponownie analizuje naszą sytuację finansową na okres bieżący. Jeśli będziemy szukać pożyczki na zakup nieruchomości to proces będzie dla nas o wiele łatwiejszy ze względu na mniej formalności (czyt. mniej dokumentów jakie musimy przedstawić w banku). Będzie to tylko dowód osobisty oraz zaświadczenie o dochodach. Banki często posiadają oferty o preferencyjnych warunkach jak np. pożyczka na zakup mieszkania dla nauczycieli czy też ogólnie dla grupy zawodowej, którą określamy potocznie „budżetówka”. W przypadku kredytu hipotecznego proces jest bardziej skomplikowany, lecz oferta ostateczna może okazać się korzystniejsza.

Kredyt na zakup mieszkania w Polsce

W tym akapicie po krótce odpowiemy na następujące pytania:

  1. Kto może ubiegać się o kredyt na zakup nieruchomości w Polsce ?
  2. Gdzie szukać mieszkania ?

Kredytobiorcą może zostać osoba fizyczna, która spełnia następujące kryteria:

– posiada pełną zdolność do czynności prawnych,

– posiada miejsce zameldowania w Polsce,

– jest obywatelem polskim lub cudzoziemcem uzyskującym dochód na terenie RP,

– posiada źródło dochodu.

W przypadku gdy dochody pochodzą z działalności gospodarczej klienta, kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej nie może finansować nieruchomości, która jest powiązana z prowadzoną przez klienta działalności gospodarczej oraz nie może pochodzić z inwestycji realizowanej przez Firmę Deweloperską, której właścicielem jest klient jako osoba fizyczna prowadząca działalność.

Osoba starająca się o kredyt nie może być dłużnikiem, czyli nie może figurować w żadnych z wymienionych baz: BIK, BIG, KRD oraz w bazie wewnętrznej banku jako nierzetelny klient.

Przejdźmy zatem do drugiej części akapitu – gdzie szukać mieszkania ? Oczywiście najprościej na wszelakich portalach internetowych z ogłoszeniami. Drugą ścieżką jest tzw. „poczta pantoflowa” – znajomi. Kolejną pośrednicy/agenci nieruchomości. Pamiętajcie jednak, że nie robią tego za darmo. Swojego wymarzonego mieszkania możemy szukać jak i na rynku pierwotnym tak i na wtórnym. Banki udzieli nam również kredyt na następujące nieruchomości:

  1. a) kredyt na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej – większość banków sfinansuje taki zakup, ale nie wszystkie wydadzą promesę kredytową; warto zwrócić też uwagę na czas finalizacji transakcji który odgrywa tutaj główną rolę,
  2. b) kredyt na zakup mieszkania od syndyka – ta transakcja z perspektywy banku jest bezpieczna, a ze strony formalnej nieruchomość jest dobrze przygotowana do sprzedaży od strony prawnej oraz ma sporządzony operat szacunkowy; kupując taką nieruchomość stajesz się jej jedynym właścicielem bez obciążeń hipotecznych. Zgodnie z art.. 313 par. 2 Prawa upadłościowego:

„ Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie wskazanym w postanowieniu o ogłoszenie upadłości.”

Należy zwrócić uwagę na wpisy do KW dotyczące użytkowania i dożywocia oraz rodzaj postępowania upadłościowego. Będzie to odgrywało ważną rolę w kwestii lokatorów zajmujących wystawione na sprzedaż nieruchomości.

Mieszkanie dla Młodych

Mieszkanie dla Młodych (MdM) jest rządowym programem wspierającym osoby w wieku do 35 lat w nabyciu pierwszego, nowego mieszkania. Kiedy wnioskodawcą jest rodzina z 3 dzieci i więcej to nie obowiązuje zasada ograniczenia wieku. Decydując się na kredyt na zakup mieszkania z wkładem własnym nie będziemy musieli się zastanawiać skąd wziąć pieniądze na uiszczenie naszej części. Program ten polega na udzieleniu ze środków budżetu państwa dofinansowania wkładu własnego oraz dodatkowego wsparcia w formie spłaty części kredytu. O dofinansowaniu tego typu możemy mówić kiedy ubiegamy się o kredyt na nabycie mieszkania – domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, który zaspokoi nasze potrzeby mieszkaniowe. Utwierdzając wszystkich jest to kredyt na zakup mieszkania dla singli czy też kredyt na zakup mieszkania dla młodych małżeństw. Nie jest to program, który wspomaga kredyt na zakup nieruchomości dla firm.

Kredyt na zakup mieszkania z dopłatą może zostać udzielony nabywcy (oprócz osoby z 3 dzieci i więcej), który do dnia nabycia mieszkania nie był:

– właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego,

– osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,

– właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny.

Jeżeli potencjalny nabywca ubiegający się o dofinansowanie wkładu własnego jest najemcą lokalu mieszkalnego lub przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego to musi on:

– rozwiązać umowy najmu i opróżnić mieszkanie,

– zrzec się spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opróżnić lokal.

Wszystkich powyższych czynności klient powinien dokonać z chwilą uzyskania własności mieszkania ( nie później, niż w terminie do 6 m-cy od daty zawarcia umowy), kredytowanego z zastosowanie finansowego wsparcia.

Kredyt na zakup mieszkania bez wkładu własnego jest jak najbardziej możliwy. Udziału środków własnych nie wymaga się, kiedy w grę wchodzi kredyt na zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego, mieszkania z lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, a wspomniany kredyt będzie przeznaczony na zmianę stosunku prawnego powyższych mieszkań w prawo odrębnej własności lokalu.

Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone do nabywanego mieszkania, jeżeli powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza:

– 75 m2 dla lokalu mieszkalnego i 100m2 dla domu jednorodzinnego,

– 85 m2 dla lokalu mieszkalnego i 110 m2 dla domu jednorodzinnego – wtedy, gdy w dniu złożenia wniosku nabywca wychowuje przynajmniej 3 dzieci.

Dopłata możliwa jest do uzyskania, kiedy cena zakupu mieszkania lub wkład budowlany, nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie oraz współczynnika:

– w wys. 1,1  – kredyt na zakup mieszkania na rynku pierwotnym (nowe). Są to dwie możliwości:

                – kredyt na zakup mieszkania od dewelopera,

                – kredyt na zakup mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej,

– w wys. 0,9 – kredyt na zakup mieszkania z rynku wtórnego (używane),

                – kredyt na zakup mieszkania od rodziców,

                – kredyt hipoteczny na zakup mieszkania komunalnego,

                – kredyt na zakup nieruchomości od spółdzielni itd.

Limity dla MdM są określanie indywidualnie dla stolic województw, gmin sąsiadujących ze stolicami województw, pozostałych gmin wojewódzkich.

Aby otrzymać pomoc finansową w ramach programu MdM, trzeba spełnić określone warunki. Kredyt, który planujemy zaciągnąć musi spełniać parametry ustawy:

– stanowi co najmniej 50% ceny zakupu nieruchomości,

– waluta – PLN,

– okres trwania min. 15 lat,

– kredytowana nieruchomość musi być położona na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.

Warto podkreślić, że program MdM przewiduje zróżnicowane wysokości dopłat, które są uzależnionych od pewnych czynników. Jest to :

– 10% dopłaty dla osób stanu wolnego oraz bezdzietnych małżeństw,

– 15% dopłaty dla osób i małżeństw wychowujących 1 dziecko,

– 20% dopłaty dla osób i małżeństw wychowujących 2 dzieci,

– 30% dopłaty dla osób i małżeństw wychowujących co najmniej 3 dzieci ( z limitu wieku zwolnione są osoby, który wychowują min. 3 dzieci oraz są małoletnie, pobierają zasiłek pielęgnacyjny bądź rentę socjalną, uczące i mające nie więcej niż 25 lat).

Można by zastanowić się – co w przypadku gdy w trakcie procesowania wniosku z MdM bądź po podpisaniu umowy urodzi mi się trzecie dziecko ?! Jeśli w ciągu 5 lat od daty zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie, czy też kolejne dziecko zostanie udzielone dodatkowe dofinansowanie na spłatę części kredytu. Wysokość kwoty to 5% wartości określonej zgodnie z zasadami obowiązującymi dla obliczenia kwoty dofinansowania wkładu własnego, nie więcej jednak, niż kwota pozostającego do spłaty zadłużenia kredytowego.

Ostatnią kwestią, którą chciałbym poruszyć odnośnie w/w programu są warunki, których kredytobiorca musi przestrzegać gdy dofinansowanie zostanie już udzielone. Zasady programy „Mieszkanie dla Młodych” zabraniają:

– wynajmu, podwynajmu lub użyczenia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia zakupu (nie jest to kredyt na zakup nieruchomości pod wynajem),

– sprzedaży bądź zrzeczenia się współwłasności nieruchomości w ciągu 5 lat,

– odstąpienia przez jedną ze stron od zakupu nieruchomości czy też budowy domu,

– zmiany przeznaczenia mieszkania w ciągu 5 lat od zakupu,

– nabycia praw własności do innego lokalu w ciągu 5 lat od daty zakupu nieruchomości,

– spłaty kredytu przed upływem 5 lat.

Dodatkowym działaniem urzędu będzie sprawdzenie czy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania nie został wyłudzony. Osoba, która złamie powyższe zasady będzie zmuszona do oddania dofinansowania. Kwota do zwrotu wyliczana jest na podstawie czasu pozostałego do okresu pięciu lat od dnia uzyskania dopłaty.

Jak przygotować się do kredytu na zakup nieruchomości oraz gdzie go szukać?

Po przeanalizowaniu swojej sytuacji finansowej chcemy wziąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku pierwotnego czy też wtórnego. Warto wiedzieć od czego rozpocząć przygotowanie do jednej z ważniejszych decyzji w Naszym życiu. Pierwszym krokiem będzie przygotowanie niezbędnej dokumentacji dotyczącej nas jako potencjalnego kredytobiorcy. Otóż musimy wiedzieć na samym początku ubiegania się o kredyt na zakup mieszkania, jakie dokumenty będą nam potrzebne. Banków na rynku Polskim mamy wiele. W zależności od tego w jakim banku będziemy dowiadywali się o ofercie kredytu na zakup mieszkania, możemy zostać poproszeni o dostarczenie innych dokumentów a co najważniejsze warunki mogą znacznie różnić się od siebie. Zaświadczenie o dochodach bądź też wyciągi z kont będą zawsze wymagane. Jeśli będzie to kredyt na zakup nieruchomości na firmę to bank poprosi o dodatkowe dokumenty finansowe, których rodzaj uzależniony jest od formy prowadzonej księgowości. Oczywiście wśród publicznej opinii można słyszeć głosy typu – kredyt na zakup nieruchomości bez bik. Moi drodzy, każdy bank sprawdzi Was w BIKu (Biurze Informacji Kredytowej) czy nie jesteście dłużnikami. Zatem jest to mit, który obalam. Wyjątki stanowią firmy finansowe/pożyczkowe, parabanki gdzie możecie otrzymać pożyczkę na zakup mieszkania bez bik. Pamiętajcie jednak jakie są różnice pomiędzy kredytem a pożyczką (odsyłam do akapitu pierwszego oraz artykułu dotyczącego kredytu na zakup samochodu). Pożyczka jest bezcelowa zatem jest im to obojętne na co ją przeznaczycie. Wysokość takiej pożyczki może jednak nie zaspokoić Waszych potrzeb. Natomiast istotnym tematem przemyśleń są nasze inne zadłużenia jak np. kredyty konsumpcyjne. Mianowicie, kredyt na zakup mieszkania dla zadłużonych jest jak najbardziej możliwy. Jednak przez „osoby zadłużone” myślimy tutaj o pozostałych zadłużeniach jakie posiadamy, które są na bieżąco spłacane oraz brak negatywnych wpisów w żadnych z baz (BIK, BIG, KRD).

Nie wszyscy klienci do końca rozumieją zasadę działanie kredytu hipotecznego. Kredyt na zakup mieszkania pod hipotekę różni się od zwykłego kredytu obowiązkowym zabezpieczeniem hipotecznym (tj. wpis do KW). Klient nadal jest właścicielem kredytowanej nieruchomości, natomiast bank zastrzega sobie prawo do przejęcia jej w przypadku braku płynności w spłacie rat kredytu. Zabezpieczenie hipoteczne może być ustanowione na nieruchomości będącej przedmiotem finansowania przez bank, innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy, nieruchomości osoby trzeciej – w takim przypadku, właściciel nieruchomości poręcza spłatę kredytu.

Znaleźliśmy nieruchomość – co dalej? Warto sprawdzić Księgę Wieczystą, rozdział III oraz IV. Rozdział III powinien być pusty – miejsce na wpisanie ograniczeń do lokalu np. egzekucja komornicza. Rozdział IV dotyczy obciążeń hipotecznych. Jeśli zauważymy tam wpis z danymi banku i to mieszkanie jest naszym wymarzonym to czy zrezygnować od razu ? Czy zakup bądź kredyt na zakup nieruchomości, która jest obciążona hipoteką jest bezpieczny ? Odpowiedź brzmi – TAK. Natomiast musimy dopilnować pewnych formalności. Spłaty całkowitego zadłużenia oraz wykreślenia „hipoteki” w KW. Wszelakie ustalenia regulujemy na linii sprzedający – kupujący informując przy tym bank oraz sąd przy spisaniu odpowiednich aktów notarialnych. Gdyby jednak okazało się, że KW nieruchomości jest „czysta” należy sprawdzić w spółdzielni czy mieszkanie nie jest zadłużone (czynsz, świadczenia, itd.) Jeśli mamy „prześwietloną” nieruchomość oraz przygotowaną całą dokumentację wg. wytycznych banku to uruchomienie kredytu może potrwać tylko 1 tydzień. Ważną sprawą jest informacja, że kredyt na mieszkanie może mieć cel mieszany tzw. „miks” – kredyt na zakup nieruchomości i remont.

Gdzie szukać nieruchomości, a gdzie kredytu ?!

Nieruchomości na sprzedaż tak jak wcześniej wspomniałem możemy znaleźć na wszelakiego rodzaju portalach aukcyjnych, na licytacji komorniczej, możemy zgłosić się do agenta nieruchomości bądź też zakupić nowe mieszkanie od dewelopera.

W znacznej mierze artykuł poświęcony jest nieruchomości mieszkalnej, lecz kredytowany może być też zakup nieruchomości rolnej. Dopuszcza się finansowanie i zabezpieczenie na nieruchomości rolnej lecz powierzchnia musi spełniać parametry zgodne z założeniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Oczywiście po kredyt wybierzemy się do banku. Który wybierzemy ?! Ten, który zaproponuje najkorzystniejszą ofertę. Pamiętajmy jednak o tzw. sprzedaży wiązanej czyli o możliwości zmiany warunków (np. obniżenie marży) w zamian za to, że dobierzemy dodatkowy produkt bankowy np., kartę kredytową. Zwróćmy też uwagę na obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości czy też kredytobiorcy, na jego koszt oraz możliwość zawarcia umowy (w banku, czy może to być zewnętrzny ubezpieczyciel). W sieci mamy szerokie spektrum możliwości od rankingów kredytów na kupno mieszkania, które tworzą niezależne firmy po strony www konkretnych banków. Warto w pierwszej kolejności zgłosić się do naszego głównego banku czyli banku, w którym posiadamy już produkty, np. rachunek osobisty.

Podsumowując ogólne informacje, które pomogą Wam w podjęciu decyzji o kupnie mieszkania „na kredyt” chciałbym zwrócić uwagę na to aby każdy z Nas odpowiedział sobie na jedno bardzo ważne pytanie – CZY STAĆ MNIE NA DŁUGOFALOWE ZOBOWIĄZANIE ? W dzisiejszych czasach (szczególnie rok 2017) pokazał jak wielu z nas zaciągnęło kredyt na zakup mieszkania. Wszyscy dążymy do zaspokojenia własnych potrzeb, jaką m.in. są własne 4 kąty. Niektórzy decydują się na taki krok, gdyż kupują mieszkanie dla dziecka, inni zaś traktują kredyt na mieszkanie jako swego rodzaju kredyt inwestycyjny na zakup nieruchomości pod wynajem. Większość osób kupuje jednak mieszkanie tylko i wyłącznie na użytek własny. Pomimo tego, że zarobki pną się w górę to w 2017 roku 1/3 zakupów mieszkań stanowi zakup na kredyt hipoteczny, a banki udzieliły prawie 200 000 takich kredytów na sumę zbliżoną do  40 mld PLN. Szukając kredytu wybieramy produkt najlepiej dopasowany do naszych możliwości finansowych. Polecam stosować się do reguły 30-20-20. Rata nie powinna przekroczyć 30% naszego dochodu netto, odkładamy 20% wkładu własnego (im więcej tym lepiej), na okres nie dłuższy niż 20 lat (w celu zminimalizowania kosztów kredytu).

We use cookies to ensure that we give you the best experience on our website. If you continue to use this site we will assume that you are happy with it. Ok